改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，政府改革及相關(guān)制度建設(shè)也在悄然進(jìn)行，以適應(yīng)新形勢(shì)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2014年11月24日李克強(qiáng)總理簽署國(guó)務(wù)院第656號(hào)國(guó)務(wù)院令，公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。在此大背景下，全國(guó)測(cè)繪部門(mén)積極投入到這次普及全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作之中，本文將對(duì)新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪特點(diǎn)及其測(cè)繪技術(shù)進(jìn)行分析介紹。

1 不動(dòng)產(chǎn)概念和新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作簡(jiǎn)介

1.1 不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

1.2 新形勢(shì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作簡(jiǎn)介

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)就是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)，我國(guó)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要目的是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一、海陸統(tǒng)籌，涵蓋土地、房屋、林地、草原、海域等不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利登記、確認(rèn)、保護(hù)體系。

做好這次不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作意義重大：

1）有利于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)；

2）有利于保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，為建立健全全社會(huì)誠(chéng)信體系打下基礎(chǔ)；

3）能夠提高政府治理效率和水平，便民利民。

要想做好這次普及全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，就離不開(kāi)測(cè)繪部門(mén)提供準(zhǔn)確規(guī)范的基礎(chǔ)測(cè)繪數(shù)據(jù)。

2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪概念、技術(shù)規(guī)范和注意事項(xiàng)

2.1 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪就是通過(guò)調(diào)查和測(cè)量來(lái)確定不動(dòng)產(chǎn)的位置、權(quán)屬、界限、質(zhì)量、數(shù)量、現(xiàn)狀、面積等，并以文字、數(shù)據(jù)、圖表表示出來(lái)的工作。其主要目的是為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（產(chǎn)籍）管理、開(kāi)發(fā)利用、規(guī)劃建設(shè)、稅費(fèi)征收等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。其主要內(nèi)容包括控制測(cè)量、界址測(cè)量、宗地（海）圖和分戶(hù)房產(chǎn)圖的測(cè)繪、面積計(jì)算、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告的撰寫(xiě)等。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求

1）對(duì)于土地及其房屋等定著物控制測(cè)量、宗地圖的測(cè)量方法和精度指標(biāo)要按照《土地調(diào)查規(guī)程》（TD/T 1001）執(zhí)行；

2）2）對(duì)海域及其房屋等定著物控制測(cè)量和宗海圖的測(cè)量方法和精度指標(biāo)要按照《海籍調(diào)查規(guī)劃》（HY/T 124）執(zhí)行；

3）對(duì)于房產(chǎn)分戶(hù)圖的編制要求和房屋面積測(cè)算方法按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986.1）執(zhí)行。

2.3 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪注意事項(xiàng)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪要統(tǒng)籌考慮基礎(chǔ)條件、工作需求、經(jīng)濟(jì)可行性和技術(shù)可能性，在確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益安全的前提下，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的類(lèi)型、位置、和不動(dòng)產(chǎn)單元的構(gòu)成方式，因地制宜，科學(xué)地選擇不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量方法，確保不動(dòng)產(chǎn)單元的界址清楚、面積準(zhǔn)確。

在過(guò)渡期內(nèi)，在同一縣級(jí)行政區(qū)域內(nèi)，宜采用地籍圖的坐標(biāo)系系統(tǒng)和投影方法，并適時(shí)建立與2000國(guó)家大地坐標(biāo)系和1985國(guó)家高程基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換關(guān)系，最終測(cè)繪成果須轉(zhuǎn)換到2000國(guó)家大地坐標(biāo)系和1985國(guó)家高程基準(zhǔn)，便于統(tǒng)一規(guī)范管理和將來(lái)查詢(xún)、編輯、統(tǒng)計(jì)。

3 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)

3.1 權(quán)威性

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)國(guó)家的法律規(guī)定進(jìn)行的。其依據(jù)是國(guó)家的測(cè)繪規(guī)范性文件和經(jīng)檢定合格的測(cè)量?jī)x器，在專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員參與測(cè)繪的工作中，其測(cè)量結(jié)果作為不動(dòng)產(chǎn)的原始檔案保存。不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量成果還需要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的認(rèn)真審批，在測(cè)繪過(guò)程中不得任意更改或隨意估算。測(cè)繪成果一經(jīng)審定就會(huì)作為法律依據(jù)。因此，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的結(jié)果具有一定的權(quán)威性，測(cè)繪的權(quán)威性有利保證了產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

3.2 測(cè)繪的比例尺和對(duì)象不同

房產(chǎn)的測(cè)繪一般是在野外進(jìn)行，其圖紙表達(dá)的內(nèi)容比較多、范圍比較廣。與其他領(lǐng)地的界限要清楚地標(biāo)示出來(lái)，因此，房產(chǎn)測(cè)繪要求的比例尺比一般圖紙要大得多。另外，房產(chǎn)測(cè)量的對(duì)象也與一般地形測(cè)繪不同，房產(chǎn)測(cè)繪主要是為了更好了解樓房與樓房之間的相互位置、數(shù)量、權(quán)屬和用途，以及與房產(chǎn)有關(guān)的周?chē)匦苇h(huán)境的關(guān)系。

3.3 對(duì)專(zhuān)業(yè)人員的要求不同

一般情況下，進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的專(zhuān)業(yè)人員都是屬于房產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)，同時(shí)，其是房產(chǎn)公平交易的鑒定者。因此，從事房產(chǎn)測(cè)繪的人員不但要熟悉測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪業(yè)務(wù)，而且還對(duì)房地產(chǎn)各種業(yè)務(wù)知識(shí)也有一定的了解，這樣才能成為一名合格的房產(chǎn)測(cè)繪工作者。在城市建設(shè)的過(guò)程中，各種房屋的拆遷、城市擴(kuò)大房地產(chǎn)用地、房地產(chǎn)變更等都需要進(jìn)行重測(cè)或補(bǔ)測(cè)。

4 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)分析

4.1 現(xiàn)代數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)

數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)的原理是通過(guò)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)房產(chǎn)有關(guān)信息進(jìn)行科學(xué)采集，然后把采集的數(shù)據(jù)利用專(zhuān)門(mén)的計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行加工、編輯，最終形成我們所要的數(shù)字化房產(chǎn)圖，之后再使用專(zhuān)門(mén)的數(shù)控繪圖設(shè)備進(jìn)行圖形輸出，就會(huì)得到人們需要的房產(chǎn)圖紙。具體而言，數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)主要分為以下5個(gè)步驟：①對(duì)將要測(cè)繪的房產(chǎn)進(jìn)行信息資料的收集和整理；②踏勘已擬定好的設(shè)計(jì)方案；③控制測(cè)量，即在測(cè)量的邊界地址進(jìn)行科學(xué)有序的測(cè)量，測(cè)得所需數(shù)據(jù)；④將測(cè)得數(shù)據(jù)有序輸入專(zhuān)門(mén)的計(jì)算機(jī)圖形處理軟件、測(cè)量軟件和應(yīng)用軟件中；⑤計(jì)算機(jī)根據(jù)人的設(shè)置意圖對(duì)圖形進(jìn)行有效編輯，以便完成宗地圖、宗海圖、房產(chǎn)圖等的繪制工作。

4.2 GPS-RTK技術(shù)

GPS-RTK技術(shù)的測(cè)量精度比較高，定位的精度達(dá)到厘米級(jí)別，能隨時(shí)提供觀測(cè)站點(diǎn)在測(cè)量坐標(biāo)系中的三維定位的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。RTK作業(yè)時(shí)，先將基準(zhǔn)站的觀測(cè)值和測(cè)量站的具體坐標(biāo)信息通過(guò)專(zhuān)門(mén)的數(shù)據(jù)鏈傳送給流動(dòng)站，流動(dòng)站不僅能通過(guò)數(shù)據(jù)鏈接收數(shù)據(jù)，還能同步采集GPS的觀測(cè)數(shù)據(jù)，并且能夠在很短的時(shí)間內(nèi)對(duì)差分值進(jìn)行實(shí)時(shí)、有效分析和處理，以便實(shí)現(xiàn)RTK的精確定位。RTK技術(shù)的出現(xiàn)給測(cè)繪技術(shù)帶來(lái)了巨大的變化，大大方便了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量作業(yè)的效率和精度。其全數(shù)字化處理的特點(diǎn)使得其能夠直接輸出電子地圖。

4.3 質(zhì)量檢驗(yàn)技術(shù)

質(zhì)量檢驗(yàn)技術(shù)是決定不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)成果應(yīng)用成效的重要保障，是成果轉(zhuǎn)化過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)。質(zhì)量檢驗(yàn)技術(shù)研究首先需要收集現(xiàn)有測(cè)繪成果質(zhì)量檢驗(yàn)相關(guān)國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，分析現(xiàn)行土地、房屋、草原、林地、海域等登記中對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量的要求，編制不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量檢驗(yàn)技術(shù)規(guī)范。其次對(duì)檢驗(yàn)規(guī)則進(jìn)行研究，將檢查項(xiàng)劃分為計(jì)算機(jī)自動(dòng)化檢查和人工檢查，針對(duì)計(jì)算機(jī)自動(dòng)化檢查項(xiàng)，結(jié)合各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，逐類(lèi)進(jìn)行分析，形成各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的自動(dòng)化質(zhì)量檢查規(guī)則；針對(duì)人工檢查項(xiàng)，基于各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果數(shù)據(jù)的具體情況進(jìn)行人工分析，形成人工檢查規(guī)則。最后根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)檢標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)檢規(guī)則開(kāi)發(fā)質(zhì)檢軟件，保證不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果數(shù)據(jù)的正確性、合理性，為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的入庫(kù)提供規(guī)范性、一致性和可靠性保障。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，測(cè)繪事業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)得以發(fā)展的基礎(chǔ)，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪隸屬于地理信息大數(shù)據(jù)的一個(gè)分支，是數(shù)字城市地理信息大數(shù)據(jù)的核心組成部分。因此，加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的建設(shè)，做好這次全國(guó)性不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的測(cè)繪方面工作，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的健康發(fā)展。